Bagfald, tagnedløb, nyopført hus - kritisk eller ej?

[Pepsi]

Hej i forummet,

Først og fremmest,  jeg beklager, hvis emnet ikke er placeret korrekt eller uden for dette forums formål. I givet fald, må det naturligvis flyttes eller slettes.

Sagen er den, at vi har engageret en arkitekt til at opføre vores nye hus. Arkitekten hyrer håndværkerne, og har egen tilsynsførende på pladsen. Kort efter overtagelsen af huset bliver vi opmærksomme på, at der ved 4 tagnedløb står 3-5 cm. vand. Tagnedløb er leveret og monteret med fast vinkel uden samling og er placeret cirka 50 cm fra udvendig murværk, se billeder.

Der hersker ikke tvivl om, at tagnedløb burde have været monteret med fald. Spørgsmålet er, om det er kritisk eller ej (og om vi skal acceptere en sådan fejl, når huset er helt nyopført).

Tømrermesteren har set på sagen. Hans vurdering er følgende: ” På grund af det korte vandrette løb på ca 50 cm, mener vi ikke det har nogen betydning for nedløbets afvanding og levetid. Som vi talte om på stedet vil det være omstændigt at lave det om. Murværk og nedløb skal ændres og måske er det nødvendig at tage loft ned for at ændre fald på tagbrønds afløbet. Mit forslag vil være ikke at ændre det på nuværende og afvente om der har været problemer til 5 års gennemgang.”

Hvad siger de kloge hoveder i forummet?

Ville I fastholde, at konstruktionen skal være korrekt og derfor laves om… nu?

Ville I indvilge i, at se tiden an og tage et evt. slagsmål ved 5. års gennemgang? Men hvem siger, at skaden sker inden for de første 5 år?

Ville I komme til den konklusion, at det ikke udgør nogen fare nu eller senere, og derfor er ukritisk?

Grundlæggende mener jeg, at vi har betalt for at sagerne skal være i orden. Men jeg erkender samtidig, at det kræver en del arbejde, at rette op på. Det bliver synligt (mursten skal hugges ud), og jeg er i tvivl om risikoen for følgeskader.

Omvendt er jeg særlig bekymret for to forhold mht. bagfald:

1) Skade i konstruktionen. Vandet løber ikke fra, hvorfor risiko for tæring af røret må vurderes større end normalt. Hertil vil det stillestående vand fryse om vinteren og måske lukke for afløbet. Om det giver risiko for frostsprængning af røret er jeg i tvivl om. Men det er et faktum, at det allerede nu er tydeligt, at mængden af skidt og blade er markant større i afløb med bagfald – de spules jo ikke så nemt igennem ved regnskyl.

2) Påtaler i tilstandsrapporten ved et evt. fremtidigt hussalg på bagfald, tagnedløb

Jeg krydser fingre for en god og konstruktiv dialog.

Med venlig hilsen
Ole

[B Mønnike]

Den må vi lige have en gang til.
Se billeder...billeder mangler
Hvorfor skal der udhugges mursten ?
Skal det forstås således at der er et fladt tag med nedløb inde på taget 50 cm fra murkanten?

[Pepsi]

Hej Bjarke,

Billeder er vedhæftet i ovenstående, jeg kan se dem, når jeg er logget ind.
Men jeg prøver med et eksternt site også, billeder nu placeret nederst i dette indlæg...

På billede 01 ser du, hvorfor der skal udhugges. For at sikre fald, skal "udløbet" fra tagnedløb til nedløbsrøret sænkes - det går ikke, at hæve nedløbet, for så skal hele tagfladen hæves. Husk på, at røret fra nedløb til nedløbsrør er et rør med fast vinkel uden samling.

Billede 02 og 03 viser nedløbet fra tagside. Det giver også svar på dit andet spørgsmål, ja, fladt tag med hældning mod murkrone, hvor nedløb er placeret. Nedløb er placeret cirka 50 cm inde på tagfladen.

Spørg endelig igen, hvis det er volapyk.

Mvh Ole


01:


02:


03:

[Morten Jødal]

Hej Ole.

Jeg er ikke tilstrækkeligt bygningskyndig til at sige, om fejlen er kritisk eller ej.
Men jeg har været inde i tilstrækkeligt mange juridiske konflikter om byggerier (de fleste og største heldigvis ikke sager, hvor mine egne penge stod på spil) til at give dig det klare råd at få en uafhængig professionel vurdering af problemet NU.

Tømrermesterens vurdering er jo en selvfølgelig forsvarsreaktion: Det bliver dyrt, så lad os vente og håbe på det forsvinder af sig selv (og måske kan jeg nå at sælge firmaet eller gå konkurs inden 5 års synet).

Udhugning af mursten skal du ikke være bange for - når muren er ny, kan en dygtig murer lave det, så det er usynligt efter tre måneder. Vandskader kan blive meget værre!

Så mit meget konkrete råd er: Find en bygningskyndig, der med garanti ikke er gode venner med hverken tømrermester eller arkitekt, og betal så ham/hende et par tusind for at bruge lidt tid på at se sagen. Dels de faktiske forhold, dels tegninger og bygningsbeskrivelse.
Den sagkyndige kan derpå fortælle dig, om du skal slå koldt vand i blodet eller påklage sagen til tømrer og/eller arkitekt.
Afhængig af vurderingen kan du sove roligt eller forberede dig på et stort og langvarigt juridisk slagsmål med syn og skøn, retssag m.v.

Der er helt sikkert andre i dette forum, der har meget mere bygningsforstand end jeg. Men jeg ville ikke turde stole på deres råd, når de ikke har set mere end et par billeder. Dertil er sagen potentielt for stor!

Jeg kan forøvrigt fortælle dig, at folk, som går med livrem og seler (det gjorde jeg, da jeg selv byggede for nogle år siden) hyrer en uafhængig tilsynsførende allerede fra starten og altså smider nogle tusinde kroner bort allerede fra starten. Min fagmand fandt en enkelt klar fejl, som måske/måske ikke kunne have været ordnet i mindelighed uden hans hjælp. Men jeg var tryg.

[B Mønnike]

Helt enig Morten. 

Det viste er noget sjusk som man ikke skal finde sig i. Så Pepsi find en sagkyndig og en god sagfører!

Specielt fordi den vandsamlende del af "nedløbet" ( der må siges at være et opløb) går hen over murisoleringen i muren. En tæring her vil måske holde 5 år, men hvis der sker tæringer derefter  så er murisoleringen ødelagt.

Mit første hus. Et kryds og papfinerrækkehus, havde buildt up tag på samme måde som her. Hele huset skulle skilles ad for at fjerne ødelagt isolering. Netop på grund af nedsivende fugt fra et nedløb.
Ejby vænge nr 6 i Rødovre

Jeg har ikke siden haft helt flade tage, men kender problemet med flade tagpap tage. Mit næste rækkehus havde lidt fald på taget og et nedløb uden for muren. Men her skifter man ofte tagpap.
Askevangen 18 i Allerød.

Mit nuværende hus har almindeligt skråt eternittag men med en skjult tagrende som har vist sig at være noget håbløst arkitekt fis, da den fyldes med blade.

Men også her har arkitekten og håndværkeren ikke opfyldt sin pligt og samtidigt  er der flere andre problemer med faldet på tagrenden.

På en blind vej ligger der 14 oprindeligt ens huse. 7 på hver side af vejen.

Alle med fald på tagrenden den samme vej! Halvdelen mod vejen og halvdelen væk fra vejen. Men alle har nedløbet placeret tættest på vejen. Hvilket har medført, at jeg som den tredje ejer af dette hus deler skæbne med 7 andre , med et fald væk fra vejen,  alle  har været nødt til at lave ekstra nedløb i faldets laveste ende. Det koster !
Det andet problem er at tagrenden er lavet af valsede zinkplader der er bukket på langs af valseretningen for at få så få lodninger som muligt. Men zink der behandles således revner i bukningerne og renden bliver utæt. Det koster også....ret meget.

Det har vist sig at tre huse ind til videre, har bidt i det sure æble og har fået lavet almindelige tagrender med fald mod vejen. Jeg overvejer

Så lige som Morten skriver det.....vent ikke!

[Bent Andersen]

+1 til Morten og Bjarke:
uafhængig sagkyndig på NU!

[Pepsi]

@Morten, tak for dine konstruktive input. Vi har faktisk haft vores "egen" tilsynsførende på projektet. Han førte tilsyn på pladsen, typisk i forbindelse med ratebetalinger. Meeen... måske jeg er for kritisk, men har ikke været videre imponeret af tilsynene. Men det er der jo råd for (der findes andre). Betryggende mht. udskiftning af mursten. Jeg har faktisk nogle ekstra sten liggende, så jeg slipper i hvert fald for nuanceforskelle.

@Bjarke, tak også her for input. Jeg er ikke så bekymret for de nye build up tage. Med to lag underpap og overpap, er konstruktionen solid. Men gennemføringerne er det svage punkt, og det kan bare ikke være rigtigt, at vandet ikke skal løbe væk.

Så konklusionen må være, at noget skal gøres. Jeg tænker i første omgang at udfordre arkitekten, som hidtil har holdt sig passivt. Så må vi se, hvad der vægter højest. Risikoen for et plettet ry med byggesjusk på CV'et, eller samarbejdet med en tømrer. Han kommer i hvert fald til aktivt at forholde sig til problematikken.

[jj-]

Så konklusionen må være, at noget skal gøres. Jeg tænker i første omgang at udfordre arkitekten,....

Er det ikke lidt spildt, hvis du hverken kan bevise konkret byggesjusk eller byggefejl?

Søg evt. på google med afløb fladt tag

8. Tagdækning og membranisoleri
http://www.icopal.dk/~/media/UploadFolder/Products/DK/IcopalDK/ProductLibrary/Bitumen%20Membranes/Icopal%20Haandbog/08%20Icopal%20Haandbog%20Tagdaekning%20og%20membranisolering/kapitel85.pdf

Detailtegninger _ Phønix Tag Materialer.
http://www.phonixtagmaterialer.dk/losninger/detailtegninger

Gennemføringer Afløb
http://www.phonixtagmaterialer.dk/sites/default/files/uploads/Losninger/Afl%C3%B8b_april_2011.pdf

Gennemføringer Faldstammeudluftning
http://www.phonixtagmaterialer.dk/sites/default/files/uploads/Losninger/Faldstammeudluftning_april_2011.pdf

https://www.bolius.dk/spoerg-bolius/

Mvh jj

[Bent Andersen]

Din arkitekt er ikke uvildig. Du er nødt til at få muldvarpen op af lommen og bruge lidt penge her og nu på en sagkyndig, senere bliver det mange gange dyrere.

Din tilgang til problemet virker lidt konfliktsky. Husk: det er dine penge!

MvH,

Bent.

[Pepsi]

@jj: Tak for input og relevante link. Måske jeg er naiv, men i min verden er en afventende arkitekt ikke nødvendigvis en samstemmende arkitekt. Jeg har tidligere oplevet, at man "gemmer" sig, hvis ikke man involveres direkte. Så at konfrontere direkte og anmode om en aktiv stillingtagen, vurderer jeg ikke spildt - men fair.

@Bent: Nej, bestemt ikke uvildig. Men ærekær og heldigvis grundlæggende interesseret i, at aflevere et ordentligt arbejde. Jeg anser mig ikke for konfliktsky ved at forholde arkitekten for problemstillingen. Hvorfor eskalere sagen, hvis det kan håndteres på redelig vis. Hvis reaktionen er afvigende, er vi helt enige i, at pengene kan være givet omend meget godt ud.

Naiv, ja måske....

[Morten Jødal]

Pepsi, jeg er delvis enig med dig - men kun delvis.

Når du kontakter arkitekten, så SEND EN MAIL. Husk at gemme kopi i din "sendt"-mappe.
Det er vigtigt for et eventuelt senere forløb (som jeg frygter), at du kan dokumentere, at du ikke har forholdt dig passiv.

Det kan være godt at sætte tømrermesteren på cc, men det afhænger af din fornemmelse for samarbejdet mellem disse to.
Tror du det er for tæt, så kontakt først arkitekten telefonisk og send mailen bagefter som opsummering af, "hvad vi talte om i telefonen".
Og får du et henholdende svar, så hedder det en uafhængig rådgiver MED DET SAMME!

[Bent Andersen]

Igen helt enig med Morten.

Pepsi, som jeg læser dit oprindelige indlæg har du engageret en arkitekt til at bygge et hus, og vedkommende har derefter sørget for håndværkere til at opføre huset.

Men det betyder ikke at arkitekten er på din side!

Jeg bor i Sydtyskland og købte en nybygget lejlighed her for flere år siden.

Hernede er det standard, at køber har sin egen repræsentant ved overdragelse, i mange tilfælde TÜV Süd (jo, de godkender andet end biler).

Min repræsentant (TÜV) fandt adskillige fejl, som kunne have kostet en bondegård i fremtiden, og som derefter blev udbedret.

Du er nødt til at have sagkyndige som er 100% på din side.
Ja, det koster penge, men er intet i forhold til husets værdi.

MvH,

Bent.

[B Mønnike]

Som søn af en arkitekt kan jeg sige, at arkitekter holder helt med sig selv, og enhver kritik af deres arbejde betragtes som et angreb der er helt ude i hampen.

Nu skal jeg ikke generalisere men jeg kender en flok af disse og ved hvor deres grænser går.

Meget få af dem har en håndværksmæssig baggrund og ønsker heller ikke at påpege over for deres valgte håndværkere at de og håndværkerne har fejlet.

Le Corbusier den verdensberømte arkitekt, byggede et dejligt hus med en pragtfuld beliggenhed og udsigt til sin mor. Det eneste hun til sin dødsdag brokkede sig over, var at taget var utæt og at huset derfor var et lortehus (maison merde)!

Gør som Morten anbefaler, det er klogest i længden.
Min kone der er advokat siger det samme.

[jj-]

@jj: Tak for input og relevante link. Måske jeg er naiv, men i min verden er en afventende arkitekt ikke nødvendigvis en samstemmende arkitekt. Jeg har tidligere oplevet, at man "gemmer" sig, hvis ikke man involveres direkte. Så at konfrontere direkte og anmode om en aktiv stillingtagen, vurderer jeg ikke spildt - men fair.

Du kan godt stille åbne skriftlige spørgsmål via epost til arkitekten, men du risikere måske bagefter at modtage en regning for konsulentarbejde?

Byggefejl eller byggesjusk kan muligvis bevises, hvis du i løbet af vinteren opdager frostsprængninger af vandret nedløbsrør og murvær?

Raadgivningsark_Vand_paa_flade_tage.pdf
https://www2.topdanmark.dk/fileadmin/dokumenter/PDF/Erhverv/Raadgivningsark_Vand_paa_flade_tage.pdf

Afvandingsforhold på flade tage - lunkeudfyldning, nye afløb og øget hældning _ BYG-ERFA.
https://byg-erfa.dk/afvandingsforhold

Mvh jj

[Pepsi]

@Morten, jeg forankrer altid aftaler pr. mail, det lærer man meget hurtigt på den hårde måde. Det letter også opfølgningsarbejdet, når der blot kan henvises til tidligere aftaler. Tømrermesteren er med på korrespondancen, jeg svarer reelt negativt retur på hans vurdering nævnt i første post her på forum, og anmoder i samme ombæring arkitekten melde ind aktivt.

@Bent, jeg forstår hvad du siger. Men arkitekten har et omdømme at tænke på, og inderst inde har jeg fortsat tillid til, at han ønsker at aflevere et ordentligt arbejde. Han lever fortsat af at tegne men også opføre huse i den dyre ende. Vi har indgået en entreprisekontrakt med ham, ikke tømrermesteren.

@Bjarke, forstår til fulde dine input. Men jeg mener ikke, at der er tale om kritik af hans arbejde. Han har jo ikke tegnet nedløbet med bagfald. Man kan sådan set sige, at ”hans” håndværkere ikke har udført det arbejde, han har betalt (med mine penge) dem for. Om han ønsker at påpege dette eller ej, finder jeg snart ud af. Jeg gør som Morten (og alle I andre inkl. din kone) siger… men først, når (og hvis) arkitekten agerer, som I desværre samstemmende forudsiger.

@jj, jeg forventer bestemt ingen regning fra arkitekten. Han har fået sin betaling ved indgåelse af entreprisekontrakten. Heri står blandt andet, at ”Kvaliteten på det udførte byggeri skal leve op til gældende normer for dansk kvalitetsbyggeri”.  Jeg tør næsten ikke skrive til jer, for hvad er det. Men formuleringen blev rent faktisk indskrevet af den advokat, som vi fik til at gennemgå kontrakten før underskrivelse. Tak for relevante links.