Ændring af ejendommens status

[Egon Thomsen]

Hej ! Vi er kommet lidt i en "klemme" har en ejendom fra 1925 købt for 30 år siden der er i 2 etager.
Øverste etage 1.salen er indrettet som værelser , oprindelig til vores dengang hjemmeboende børn.
På et tidspunkt for 20 år siden fik vi byggetilladelse til indretning af køkken og bad i etagen.
Efter fraflytning af de unge mennesker, ønskede vi at leje værelserne ud til andre.
Nu har vores kommune gjort gældende at 1.salen skal ændres til LEJLIGHED.

Kan dette have sin rigtighed at de kan gøre dette ?
Vi er nu begge efterhånden pensionister og selvfølgelig ikke råd til at kunne foretage de evt. ændringer som en "Byggesag" måske kræver.
Hvorfor har kommunen ikke gjort opmærksom på dette dengang for 20 år siden, det spørger vi os selv om i dag.
Håber på et mulig svar her i foraen.
Venlig hilsen fra Egon

[John Larsson]

Hvad for en slags ombygning kræver kommunen? I har jo både køkken og bad så er det ikke bare et spørgsmål om hvad der skal stå i BBR-registret?

[Egon Thomsen]

Kommunen kræver nu en " Byggesag" tilsendt med oplysninger : bl.a. indretningsplan over begge etager, tegningerder viser etageadskillelser og meget andet; men der findes jo ingen tegninger over huset da det har den alder den har.
Så skal vi efterkomme dette så kræver det vel nye arkitettegninger o.m.a. Mener bare om det kan være rigtigt om kommunen kan forlange at vi skal foretage disse omkostninger for ændring fra "værelser" til "lejlighed" !

[Morten Jødal]

Jeg var ved at svare:

Du er nok ikke endt i det helt rette forum med dit spørgsmål.
Vi er ikke jurister, og området er kompliceret.
Siden boligmanglen opstod i løbet af 2. Verdenskrig er lovgivningen blevet sådan, at kommunerne har ret store beføjelser vedrørende oprettelse og nedlæggelse af lejligheder, og der er lokale forskelle på, i hvor høj grad disse beføjelser udnyttes. Nogle steder har man lempet reglerne, men langtfra alle steder.

Tilmed fremgår det af dit spørgsmål, at den forrige ombygning er udført før kommunalreformen, så din kommune kan både have ændret navn og administrativ praksis siden.

Du kan formentlig få hjælp via ADVOKATVAGTEN
http://www.advokatsamfundet.dk/BrugForAdvokat/FindAdvokat/Advokatvagten.aspx

- og den indledende henvendelse er gratis.
Du skal selvfølgelig vælge den mest lokale afdeling, da der netop er forskel fra kommune til kommune.

Mens jeg skrev, postede du et nyt indlæg, og nu får jeg den forenmmelse, at du/I selv ønsker overetagens status ændret for at kunne udleje den. Er det korrekt?
Hvis det er tilfældet, er kommunens beføjelser betydeligt større - men jeg råder jer fortsat til at søge juridisk bistand.

[John Larsson]

Ja, "problemet" er sikkert at I ønsker at ændre husets status fra et enfamiliehus til en udlejningsejendom, villa med udlejningslejlighed eller hvad man nu opererer med for kategorier. Morten har sikkert ret i at kommunerne kan administrere de aktuelle love forskelligt, og bl. a. derfor tror jeg ikke at fx. "Advokatvagten" kan vejlede særlig meget uden at gå direkte ind i sagen med kommunikation til kommunen. Kommunen skal have nogle oplysninger for at ændre husets status. Det kan godt være at de kalder det en "byggesag", men hvis der ikke kræves ændringer af bygningen, kræver de ikke at oplysningerne skal komme fra en arkitekt, rådgivende ingeniør; du kan godt selv tegne og fortælle; det skal bare være forståeligt og utvetydigt! Kommunerne kan såvidt jeg ved ikke kræve at tegninger og fx styrkeberegninger skal leveres af autoriserede fagfolkspersoner, men fx. beregningerne skal være "i det sikre hjørne"!i

Spørg kommunen hvad det er for krav der skal opfyldes ifølge deres mening. Det kan fx være at bygningen skal opfylde nogle andre krav til brandsikkerhed, antal parkeringspladser, krav til renovationsstativer (og NU postkasseplacering!), men alle disse krav skal kommunen kunne oplyse dig om!

[Egon Thomsen]

Jeg takker for Jeres diverse svar,; men problematiken opstår ved at vi ville leje værelserne ud  !
Og det er derfor nu at kommunen blander sig og "forlanger" at vores ejendom ændrer status !

D.v.s. ændring til "lejlighed" og for at man kan dette skal al overstående gennemføres ! Altså iflg. kommunen!

Det kan da godt være de mener det for at der skal være BBR mæssigt i orden ; men men hvorfor skal vi NU kaste os ud i alt dette arbejde og omkostninger.

Mener derfor det er forkert at vi ikke kan leje 1.salen ud uden atalt dette skal gennemføres.

[Morten Jødal]

Nu blev jeg rigtig nysgerrig og har googlet lidt.
Det viste sig, at der står et klokkeklart svar på dit spørgsmål på hjemmesiden familieadvokaten.dk

Jeg citerer:
I denne sammenhæng skal du i øvrigt være opmærksom på, at det ikke er udlejeren, der afgør, om en lejebolig er en lejlighed eller et værelse. Selv om en udlejer benytter betegnelsen 'værelse' i din lejekontrakt, kan beboelsen udmærket være en 'lejlighed'. For indeholder det såkaldte værelse et selvstændigt køkken - eventuelt i form et skabsarrangement med vask og kogeplader - bliver det rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Og dermed ændres din beskyttelse som lejer. Måske bliver dit lejemål næsten uopsigeligt, og i heldigste fald - for udlejeren (!) - vil han kunne tvinge dig til at flytte med et års varsel.

 Derfor skal du ikke blindt tro på, at du har lejet 'et værelse', hvis du pludselig modtager en opsigelse. Har udlejeren forsynet din lejebolig med køkken, dvs. selvstændig kogemulighed samt vand og afløb, kan du protestere mod opsigelsen med henvisning til, at det juridisk set er 'en lejlighed'. Ved afvejningen af, om det lejede er et værelse eller en lejlighed, spiller bade- og toiletfaciliteterne ingen rolle overhovedet. Det er ligegyldigt, om der findes bad og toilet i det lejede, eller om lejeren har adgang til bad og toilet. Forskellen mellem en et-værelses lejlighed og et værelse går udelukkende på, om det lejede er forsynet med et køkken eller ej!

Ifølge denne tekst (hvor jeg har fremhævet to sætninger med fed skrift) står det altså klart, at I vil udleje en lejlighed, ikke værelser.
Hvad I skal "gennemføre", er måske alene en dokumentation af det lejedes omfang og stand, og den kan I - jfr. John Larssons svar - sikkert selv klare, bevæbnet med et målebånd og et stykke millimeterpapir eller et tegneprogram til computeren.

Jeg har selv for mange år siden søgt byggetilladelse til en pejs i mit daværende hus, hvor der skulle dokumenteres afstandskrav m.m. Det gjorde jeg med blyant og mm-papir og fik tilladelsen uden kommentarer.
Jeg ville ikke have valgt samme metode idag - computere kan mere nu end dengang; men gør blot opmærksom på, at det ikke nødvendigvis er skræmmende svært at tale med en kommunes tekniske forvaltning. Og jeg boede dengang i en stor kommune med et meget veludbygget bureaukrati!

[John Larsson]

Nu er dit hus vel næppe en herregårdsbygning, men et enfamiliehus med udnyttet tagetage? Måske er det det at I på et tidspunkt har etableret et køkken der er "knasten". Jeg har været med i byggesager i 1970'erne, hvor man skelnede ret nøje mellem "køkken" og "tekøkken". Hvis man etablerede et ekstra køkken ændredes husets status! I praksis gjaldt der samme "gråzone", som for kælderrum som ikke måtte udnyttes til beboelse, og hvor de alligevel blev brugt til beboelse. Hvis "klemmen" er at kommunen har en anden opfattelse af hvad der blev godkendt fra deres side den gang køkkenet blev etableret, står I ret svagt. Måske er løsningen fra jeres side at nedlægge køkkenet (eller evt. at "nedgradere" det til "tekøkken", hvis den slags findes definitionsmæssigt i dag!)? Hvis I bare udlejer almindelige værelser, kan jeg ikke forestille mig at kommunen kan blande sig i det!

[John Larsson]

Fin googling Morten!

Det er vel ikke så langt fra det jeg gættede mig til, men det svar er fint fordi der specifikt gøres opmærksom på at lejeren af et værelse med lidt ekstra finesser (madlavningsmulighed) kan besidde nogle ufraskrivelige rettigheder, som kan komme lidt bag på udlejer!

[John Larsson]

Jeg kiggede igen på hvad Morten har hentet fra Familieadvokaten. Jeg tror faktisk at I kan komme ud af "klemmen" ved tydeligt at inddrage køkkenfaciliteterne i jeres almindelige husholdning, fx til saftkogning og andet som I kan frigøre jeres almindelige køkken for! Så har lejeren af værelset IKKE et "selvstændigt køkken", men kun adgang til jeres køkken. I lejekontrakten skal der tydeligt stå, at der kun er ADGANG til udlejerens køkken, og (for en sikkerheds skyld!) kun når dette ikke bruges af udlejeren! Sådan kan du sikkert etablere din egen "gråzone"!!  ;-)

[Morten Jødal]

Jeg vil gerne supplere Johns overvejelser med en bemærkning om, at hvis køkkenet er integreret med værelserne, er det næppe muligt at etablere den omtalte gråzone. Ligger det derimod separat - fx på modsat side af trappen i forhold til beboelsen - kan det være muligt.
Men spørg først kommunen hvad de præcist kræver - og overvej med jer selv, om I vil leve med de gode lejerbeskyttelsesregler, som en lejlighed giver, eller med risikoen for, at en opsagt lejer stævner jer med påstand om, at "værelserne" alligevel er en lejlighed.

[Egon Thomsen]

Hej til allle der har givet mig gode tips her i dette fora som sikkert kan hjælpe mig videre.
Jeg har været meget glad for svarerne .
Jeg vil ønske alle en rigtig god Pinse.

Blot et lille spørgsmål til panelet til sidst:
Kan kommunen forbyde mig at udleje omtalte værelser fremover ?

[John Larsson]

Blot et lille spørgsmål til panelet til sidst:
Kan kommunen forbyde mig at udleje omtalte værelser fremover ?

Der er jo i mange tilfælde noget andet end sort og hvidt, altså en "gråzone"! Hvis kommunen ikke vil erkende at det handler om VÆRELSER men det de definerer som LEJLIGHED, vil de selvfølgelig ikke give dig et positivt svar. Hvis du heller ikke kan få ret i klageinstansen (jeg er lidt usikker på hvad det er for en!), er der jo ikke så meget at rafle om! Når det gælder gråzoneafgørelser er jo det reelle problem tit hvordan man er bragt i fokus. Du har haft et ønske om at udleje dine værelser. Hvordan er kommunen blandet ind i sagen? Har du selv skrevet til kommunen, eller er du et offer for Big Brother eller onde naboøjne? Måske retoriske spørgsmål!

[Egon Thomsen]

Tak John ! Næh jeg mener ikke det er en nabosag vi har udmærkede forhold til dem; men sagen udspringer nok ved at vores daværende lejer sagde lejemålet op og vi søgte en ny lejer. Herefter blev vi kontaktet af kommunen der havde fundet ud af at vi lejede værelser ud hvor der var med køkken og dertil håndvask med afløb, som sådan SKULLE disse , altså 1.salen ændres til og have status iflg. BBR som LEJLIGHED ogherefter fik vi tilsendt en BYGGESAG som skulle indsendes inden 4-uger med tilhørende tegninger m.v.
og det er her "hunden" ligger begravet idet jeg ikke er i stand til at lave sådanne , da der ikke mere findes tegninger over det gamle hus. Dette kan så vel udmyntes i at vi skal ofre arkiteter på opgaven, vil jeg tro !

Det er her sagen ligger.

I mellemtiden har vi jo stadig ansøgere til lejemålet !!

[John Larsson]

Hej Egon!

Jeg ville nok vælge at etablere det jeg kalder "din egen gråzone", skrive til kommunen og gøre dem klart at lejeren kun har adgang til dette køkken, når det ikke bruges af dig som udlejer, og at der derfor ikke er tale om en "lejlighed". Lejekontrakten skal skrives på tilsvarende vis.

Jeg synes at du har to grunde til dette. Den ene er at du ikke skal bruge tid og ressourcer på en "byggesag" og den anden er vel at du ikke er specielt forhippet på at huse en lejer, som du næsten ikke kan komme af med. Det kunne jo fx. være at en lejer begynder at spille højere end hvad både du og naboerne synes godt er!