Bygningsfejl på købt hus

[SuperClaus]

Jeg har for 4 år siden købt et hus. Huset var på mange af de dyre områder renoveret af den tidligere ejer.

Nu har jeg så fundet ud af, at der er nogle fejl nogle af de ting der er renoveret - f.eks. taget, som er lavet en tand for billigt, uden undertag.

Der står intet i tilstandsrapporten om disse fejl og jeg har tegnet ejerskifteforsikring, så umiddelbart vil jeg jo gerne forsøge at få forsikringen til at dække disse fejl.

Nu er mit spørgsmål bare: Hvem skal jeg kontakte for at lave en god sag? - et rådgivende ingeniørfirma? (hvem?), et firma der laver tilstandsrapporter (hvem?) - andre?

Jeg har spurgt lidt forskellige håndværkere, som sagtens kan udpege fejlene, men som ikke kan give et godt råd om hvem jeg skal gå til, for at komme videre i sagen. Håber I kan hjælpe.

[harbst]

Når man mener at have en forsikringsmæssigt dækket skade, skal man naturligvis starte med at anmelde den til forsikringsselskabet og forlange er statning. Hvis man så ikke er tilfreds med dækningen er det man skal til at have ekspertbistand for at føre sag. Di udgifter har  du formentlig også forsikringsmæssig dækning af under hretshjælpsdelen.

I øvrigt tror jeg ikke man kan kalde det en fejl at der ikke er et undertag. 

[B Mønnike]

Hvornår er huset bygget.

Mit er fra 1973 og har ikke undertag.

Jeg tror ikke at en ejerskiftfforsikring vil dække hvad der efter din opfattelse er en mangel.

Tilstandsrapporten vurderer et et hus ud fra samtidigt byggede huse og sammenligner ikke et gammelt hus med et nyt!!!!!!!

[SuperClaus]

Huset er fra 1890, men der er lagt nyt tag på i 2002 og renoveret toilet+køkken i 2002, hvilket ikke er udført efter nutidens regler, selvom det er et gammelt hus. Dette har jeg fået fortalt af forskellige tømre- og murermestre, som ved lidt om at renovere efter gældende regler i gamle huse. 

Jeg ved godt at i en ideel verden kunne jeg "bare" ringe til mit forsikringsselskab og tro på at de ville dække enhver "skade" som tilstandsrapporten egentlig mangler, men sådan er min praktiske forståelse af kundeforholdet hos et forsikringsselskab desværre ikke.

Jeg vil derfor gerne have en "uvildig" ekspert på området, til at se på mit hus, så jeg kan høre vedkommendes vurdering og evt. bygge en forsikringsskadeanmeldelse ud fra det.

- men savner stadig et godt råd om hvem skal jeg ringe til ??

 

[Morten Jødal]

De rådgivende ingeniørfirmaer, der tilbyder at lave tilstandsrapporter, kan givetvis også levere en mand på timebetaling til at påvise konkrete fejl og afvigelser fra tidens gældende normer.
Det må være et sådant firma, du skal bede hjælpe dig med ammunition til din anmeldelse.
Jeg prøvede for sjov at google på "tilstandsrapport" og fik mindst 10 brugbare bud på side 1 - sponsorerede links, ads og reelle søgeresultater, så det burde være let nok at finde et muligt firma. Det videre forløb er i høj grad en tillidssag.

[John Larsson]

Jeg har lige solgt mit hus og kigger nu "vildt" efter en erstatningsbolig. Jeg kender ikke lovgivningen omkring disse rapporter, men mange tilstandsrapporter er meget lidt brugbare for køber. Når man påpeger det overfor egendomsmægleren, siger han/hun tit at de ikke må blande sig i den "sagkyndiges" arbejde! I mange tilfælde aner man desværre en ret "korrupt" alliance mellem mægler og konsulent. Der bruges tilsyneladende konsulenter med et ret fast tilknytningsforhold og mægleren er selvfølgelig aldrig interesseret i en "overkritisk" rapport. Det er vel lidt som med disse konsulenter som med revisorer; Er man meget vaks ved havelågen og har integritet, går det ud over engagementerne! I går oplevede jeg at få et annonceret hus fremvist uden at der fandtes en gældende tilstandsrapport. I en tidligere samtale med mægleren, havde han dog lovet at vise mig den tidligere tilstandsrapport; den var "udløbet" for to måneder siden!. Den var fyldt med "undskyldninger" for ikke at kunne vurderer detaljerne. Tegltaget (hældning 20 grader) havde været vådt og for farligt at lade sig inspicere. Pejsen med indsats kunne man ikke vurdere, da der havde stået et skrivebord foran; den havde åbenbart ikke været i brug i længere tid. I entreen havde konsulenten bemærket at nogle klinker var fjernet og erstattet med en løs spånplade med et tykt tæppe over. Ikke et ord om den mulige årsag til at spånpladen lå der! Et løft i et hjørne af spånpladen afslørede at 1,5 m2 af gulvet var brudt op, sandsynligvis pga mørnede strøer! Nu, er en ny tilstandsrapport bestilt; det bliver spændende om den er lige så intetsigende som den tidligere. Konsulenten er nemlig den samme!

[Morten Jødal]

Jeg har haft en modsat oplevelse med en konsulent, der udarbejdede tilstandsrapport ved mit hussalg for ca. 3 år siden:
Alle fejl blev vurderet ca. en grad for slemme: et sted, hvor tapetet havde en let revne i samlingen mellem to letbetonelementer, var en mulig sætningsskade, en revnet flise på badeværelset (nær loftet) gav "alvorlig risiko for skader på muren", og da min kone nægtede ham at bore huller i muren for at se efter den isolering, der var angivet på tegningen (og som ER til stede, ved jeg fra min daglige inspektion af byggeriet i sin tid), blev det anført med en ret grov bemærkning.
Ikke desto mindre er det sådanne folk, der ligger inde med uafhængig viden, og Claus har jo en lettere opgave, da konsulenten ikke på en fast (og efter hans opfattelse for lav!) akkord skal nå hele huset igennem, men på timebetaling vurdere konkrete fejl.
Alternativet er at henvnde sig til en selvstændig håndværker, der hverken er besvogret eller fagligt forbundet med dem, der har forårsaget fejlene eller udarbejdet tilstandsrapporten.
En sådan håndværker hyrede jeg til at føre tilsyn med mit nybyggeri, da jeg flyttede, og han kunne da også en del historier om fejlagtige tilstandsrapporter, som han var blevet bedt om at revurdere.
Den type vurdering er altid en tillidssag.
Jeg kan kun sige: Held og lykke!

[John Larsson]

Den type vurdering er altid en tillidssag.
Jeg kan kun sige: Held og lykke!

Jo tak, Morten. Dét er der nok brug for, men reaktionen fra min side er nok at jeg "løber skrigende væk", når jeg ser noget der kan gøre mig usikker om hvad den fremtidige vedligeholdelse måtte kræve. Det er vel heller ikke så hensigtsmæssigt for ejendomsmæglerens forretning, men han/hun er måske af den type der tænker at der nok altid kommer en mindre kritisk køber, som kan snøres!

Formålet med disse rapporter er jo helt væk, hvis man alligevel skal engagere egne sagkyndige! Så du i øvrigt, Morten, om ham, den overkritiske kørte Mercedes eller cyklede? 

Nu nævnte jeg det med revisorbranchens problemer med integriteten, og de fleste revisorer cykler vist ikke....! Der var en gang hvor staten stod for bilsyn. I dag er den opgave privatiseret, og jeg kan love for at smarte brugtvognsforhandlere nu ved hvem de skal bruge. Jeg er langt fra socialist (jeg var det i 13-årsalderen  ), men jeg ville altså foretrække at disse disse rapporter blev leveret af én offentlig myndighed.

Det samme mener jeg om revisorservice! Det ER et meget "sumpet" område og hvor betydningen er meget større!

[SuperClaus]

Jeg gjorde som Morten anbefalede og googlede tilstandsrapport sammen med min hjemstavn og fik så et dejligt link til et firma der kunne hjælpe.

Det var heldigvis en meget flink byggesagskyndig jeg fik fat i, for foreløbigt har det ikke kostet mig noget.

Der er 2 ting der plager mig ved huset.

1. Der er lavet badeværelse med adgang direkte til køkkenet. Det har jeg af flere fået at vide er "ulovligt". Den byggesagskyndige fortalte at det ikke var noget problem og den lovgivning var fra "gammel tid" (dvs. før år 2000) og bundede i dengang hvor "træk og slip" ikke var normal standard.
Jeg er selvfølgelig glad for at der ikke er lavet byggesjusk på mit hus, hvad det angår, men omvendt kan jeg stadig være bekymret, når flere (3) har fortalt mig at det er ulovligt og at de 3 alle selv for nyligt har renoveret deres badeværelse, hvorfor de er blevet rådgivet herom.

2. Mit tag kunne godt være lavet uden undertag (laves så med en slags tættebånd i stedet - tror det kaldes for understrygning), men ved nærmere eftersyn, var der undertag på det meste af taget og det undrede mig i første omgang at have husket forkert.
Ved nærmere eftersyn, viste det sig at min hukommelse stadig er i orden, for der er ikke undertag på en karnap. Dvs. på det meste af taget er der undertag, men på det tag der findes oven på karnappen er der hverken undertag eller understrygning og det virker jo lidt mistænkeligt.

Det ender nok med at jeg må have den byggesagskyndige ud og se på giraffen for at lave en grundigere gennemgang af huset.


- hvad angår tilstandsrapporter syntes jeg nu ellers det er meget overskueligt og kan egentlig godt forstå at man må tage en del forholdsregler for de emner der ikke kan inspiceres, for i sidste ende skal rapporten jo gælde som bevis i en forsikringssag. Så længe forholdsreglerne er skrevet på forståeligt dansk, er det rimelig let for en evt. køber at gøre sælger opmærksom på ens bekymringer og mulige løsninger herpå.
At få en byggesagskyndig ud og hjælpe med at kigge på et hus er faktisk ikke så dyrt (men vedkommende er nok heller ikke juridisk bundet af sine umiddelbare svar).